Официальный сайт журнала "Стратегия России". Издание Фонда "Единство во имя России".

 

Главная страница

Содержание

Архив

Контакты

Поиск

 

     

 

 

 

№10, Октябрь 2020

ЭКСПЕРТИЗА

Сергей ЛУЦЕНКО
На пути к доступному жилью

 

Российское государство, если хочет быть справедливым, обязано помогать нетрудоспособным и малоимущим гражданам, в том числе сиротам, с тем чтобы жизнь таких людей была достойной, а основные блага были для них доступными.

Международно-правовые акты нацеливают государства на всестороннюю защиту прав ребёнка. В частности, Конвенция ООН о правах ребёнка от 20.11.1989 обязывает подписавшие её государства обеспечивать детям такую защиту и заботу, которые необходимы для их благополучия (пункт 2 статьи 3). Эта же Конвенция предписывает принимать все необходимые законодательные, административные и другие меры для защиты и помощи ребёнку, который временно или постоянно лишён своего семейного окружения (пункт 1 статьи 20).

Предпринимаемые государством меры социальной защиты должны учитывать «Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах» от 16.12.1966 (статьи 9–11). В соответствии со статьёй 10 Пакта особые меры охраны и помощи должны приниматься в отношении всех детей и подростков без дискриминации по принципу семейного происхождения или по иному признаку. Дети и подростки должны быть защищены от экономической и социальной эксплуатации.

В соответствии со статьёй 20 «Конвенции о правах ребёнка» ребёнок, который временно или постоянно лишён семейного окружения или который в его собственных интересах не может оставаться в таком окружении, имеет право на особую защиту и помощь, предоставляемые государством. В силу статьи 27 Конвенции, признавая право каждого ребёнка на уровень жизни, необходимый для физического, умственного, духовного, нравственного и социального развития ребёнка, государства-участники в соответствии с национальными условиями и в пределах своих возможностей оказывают материальную помощь и поддерживают программы, особенно в отношении обеспечения питанием, одеждой и жильём.

При этом необходимо учитывать, что государство при реализации социальной функции определяет как реальные источники финансирования её отдельных составляющих, так и критерии обеспечения конкретной гарантии. Устанавливая параметры социального обеспечения, государство обязано обеспечивать финансирование соответствующих мер с учётом максимального объёма имеющихся в наличии ресурсов. Об этом подробно говорится в пункте 14 Замечаний общего порядка № 4 (1991) «Право на достаточное жилище» Комитета Организации Объединённых Наций по экономическим, социальным и культурным правам.

Европейский суд заключает, что жилищная сфера играет главную роль в социально-экономической политике современных обществ, поскольку касается принципиально важных прав личности, самоопределения, физической и моральной неприкосновенности, поддержания отношений с другими и постоянного и безопасного места в обществе. Европейский Суд обращает внимание на недопустимость признаков депривации со стороны государства в отношении детей-сирот. Речь идёт о проблемах, связанных с отсутствием жилья у ребёнка или неудовлетворительных условий его жизни.

Государство должно учитывать конкретные потребности применительно к социально уязвимой части общества (в частности, детей-сирот), в том числе при рассмотрении вопроса о предоставлении жилья. Поскольку национальные власти наилучшим образом осведомлены о нуждах и потребностях общества, именно они являются ответственными в принятии мер, которые отвечают интересам общества. В свою очередь, принятые государственные меры должны преследовать законную цель социальной политики государства, а именно удовлетворение потребности социально уязвимой части общества (в том числе детей-сирот) в жилье.

Насколько актуальна эта проблема не только в России, но и во всём мире, говорит первая в истории резолюция ООН по проблемам бездомности. Она принята в феврале 2020 года и называется «Доступное жильё и системы социальной защиты для всех для решения проблемы бездомности». Бездомность, подчёркивается в резолюции, это не просто физическое отсутствие жилья, почти всегда это путь к нищете, криминалу, отсутствие продуктивной занятости, лишение доступа к социальным инфраструктурам.

Особое внимание в Резолюции ООН уделено проблемам социально уязвимой части общества, в том числе детей-сирот. Подчёркивается, что национальные правительства обязаны обеспечивать доступ к недорогому жилью нуждающимся гражданам на основе проведения комплексной политики в жилищной сфере и в сфере социальной защиты.

Предлагается национальным и местным органам власти в сотрудничестве с частным сектором стимулировать строительство и предоставление разнообразных вариантов безопасного, недорогого и доступного жилья.

Конституционный Суд Российской Федерации в своём Определении от 05.03.2009 считает, что государство обязано обеспечить детей-сирот гарантиями жилищных прав путём предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Кроме того, реализация полномочий по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, является обязанностью органов государственной власти субъекта Российской Федерации, что подтверждено правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 05.02.2009 и от 22.04.2010.

Как отмечается в Приказе Генеральной прокуратуры РФ от 26.11.2007 № 188 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов о несовершеннолетних и молодёжи», региональные и муниципальные органы власти в рамках действующего законодательства РФ в отношении детей-сирот обязаны обеспечить правом на доступ к жилью.

Предметом контроля со стороны региональных и местных органов власти (в том числе органов опеки и попечительства) является предотвращение совершения законными представителями детей-сирот незаконных сделок по обмену и отчуждению жилых объектов, а в случае совершения таких сделок — принятие незамедлительных мер по признанию их недействительными.

Сегодня предоставление жилья (не просто жилого помещения, а достаточного или адекватного жилья) со стороны государства детям-сиротам является актуальным, потому что действующее законодательство РФ не обеспечивает необходимым набором мер для защиты жилищных прав ребёнка-сироты. Звучит непривычно — особенно на фоне последних мер правительства по оказанию помощи семьям. Но это так — закон не может помочь ребёнку-сироте получить жильё по достижении необходимого срока. Главной причиной, которую называют во всех без исключения субъектах Федерации, является нехватка бюджетных средств для строительства бесплатного жилья. Причём по закону сиротам полагается не просто бесплатное, а качественное жильё.

Но ведь существуют и другие категории граждан, которым по закону тоже полагается доступное жильё. Это и инвалиды детства, и матери, в одиночку воспитывающие детей. Что делать руководителям субъектов Федерации? Как показывает практика, лучший выход — сотрудничество с частными структурами в строительстве недорогого и доступного жилья. Местная власть даёт административный ресурс, софинансирование объектов строительства, а строительная организация — инвестиции, проектные работы, материалы, трудовые кадры. Есть и другие варианты.

Например, в решении Ульяновской Городской Думы от 08.09.2015 о Стратегии социально-экономического развития города до 2030 года предусматривается деятельность строительных сберегательных касс. В банке открывается специальный пополняемый счёт, на который банк начисляет небольшие проценты, а государство — премию из федерального бюджета. Средства этой кассы позволяют гражданину получить дешёвый кредит на 50% необходимой суммы. Программа «Народная ипотека» действует в Краснодаре, Башкортостане.

Существуют программы строительства доходных домов. Такие дома эконом-класса снижают себестоимость строительства за счёт налоговых и инфраструктурных преференций застройщику от муниципалитета, а также за счёт усиленного контроля затрат на этапе строительства стороной, выкупающей жилищный фонд — тем же муниципалитетом или частной компанией. Арендные ставки в этом случае назначаются ниже рыночных.

В частности, в постановлении Правительства Москвы от 25.12.2007 «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)» даётся определение понятия подобного строения. Доходным домом следует считать жилой дом, в котором все помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе — гражданам, проживающим в Москве не менее 10 лет. В постановлении Правительства Москвы также отмечено, что жилой доходный дом является жильём эконом-класса с низким уровнем рентабельности.

Есть аренда с выкупом. В этом случае инвестиционный фонд выкупает квартиру и продаёт её в рассрочку гражданину на срок до 15 лет. Первоначальный взнос отсутствует — фонд компенсирует его взиманием с гражданина дополнительных выплат в форме арендных платежей.

Интересным представляется опыт Республики Татарстан. Здесь при предоставлении доступного жилья реализуется так называемая модель «Ипотека с наймом». Она была прописана в постановлении Кабинета министров от 31.08.2012 № 739 при утверждении долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан».

Модель предполагает участие ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Сейчас оно носит название АО «Дом.рф». Агентство организует финансирование приобретения доходного дома инвестором за счёт собственных средств и средств ипотечного кредита.

Строительство доходного дома осуществляется за счёт застройщика с использованием собственных или кредитных средств. При этом органы местного самоуправления или предприятия, заинтересованные в строительстве такого доходного дома, предоставляют гарантии заселения. Доходный дом после завершения его строительства приобретается инвестором. Агентство приобретает у банка-кредитора закладные, которые соответствуют условиям кредитного продукта «Ипотека с наймом».

Финансирование кредитных средств для приобретения доходного дома осуществляется за счёт привлечения долгосрочных средств с рынка ценных бумаг. Управление многоквартирным домом осуществляется его собственником или специализированной управляющей компанией, которая нанимается собственником.

Размер платы за наём жилья в таком доходном доме должен обеспечивать компенсацию затрат на управление многоквартирным домом, возврат собственником долгосрочного ипотечного кредита, а также желаемый уровень текущей доходности собственника. Нанимателям с низкими доходами предоставляются субсидии за счёт средств бюджета Республики Татарстан или муниципального бюджета.

Особенностью данной модели является необходимость включения в состав платы за наём компенсации затрат на погашение ипотечного кредита на приобретение многоквартирного дома. При этом собственник может включать в состав платы также компенсацию собственных инвестиционных затрат, а может и не включать компенсацию таких затрат в случае, если он намерен продать такой дом при благоприятной конъюнктуре цен.

Необходимо отметить, что в Республике Татарстан действует механизм выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания содействия в преодолении трудной жизненной ситуации детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (Постановление Кабинета министров Республики Татарстан от 30.04.2019 № 371).

Выявляя данные обстоятельства, органы власти осуществляют необходимую поддержку ребёнку с учётом его индивидуальных особенностей.

В Орловской области в рамках программы «Стимулирования социального жилищного строительства» (Постановление Орловской области от 04.10.2019 № 563) предоставляются субвенции на осуществление переданных государственных полномочий по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В Республике Крым рассматривается возможность введения жилищного сертификата для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (сертификат оформляется по принципу материнского капитала).

При этом отмечается, что стоимость сертификата определяется средней по региону стоимостью жилья. Собственником приобретённого жилья может быть только лицо, указанное в сертификате. Владельцем жилья может быть записан только владелец сертификата. Сертификат нельзя подарить, продать, отдать в залог и т. д. Сертификат может быть принят как первоначальный взнос ипотеки (только при условии платёжеспособности хозяина сертификата). Сделки с приобретённым жильём не допускаются в первые пять лет после купли-продажи. Два владельца сертификатов после заключения официального брака могут купить совместную квартиру, при этом право собственности на неё оформляется в равных долях. Сертификат может быть объединён при приобретении жилья с сертификатом материнского капитала, при этом владелец сертификата и его дети получают равные права собственности.

В Пермском крае принято Постановление Правительства от 07.04.2020 «О реализации мероприятия «Дополнительные меры по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, достигших возраста 23 лет и старше (предоставление выплат на приобретение жилых помещений)».

В Постановлении вводится жилищный сертификат, который является именным документом, подтверждающим право ребёнка-сироты на однократное получение социальной выплаты за счёт средств бюджета Пермского края. Эта выплата направляется на приобретение жилого помещения. Жилищный сертификат не является ценной бумагой и не подлежит передаче лицами, которые достигли возраста 23 лет, другому лицу по договору купли-продажи, дарения, мены и другим основаниям.

Размер социальной выплаты является неизменным на весь срок действия жилищного сертификата и определяется, исходя из нормы общей площади жилого помещения в размере 33 квадратных метров на лицо, которое достигло возраста 23 лет. Учитываются также средние расчётные стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальным районам (городским, муниципальным округам) Пермского края для расчёта размера субсидий, предоставляемых гражданам из бюджета Пермского края на строительство и приобретение жилых помещений.

Таким образом, для решения проблемы существует множество вариантов. Как говорится, было бы желание. Однако, как показывает практика, вокруг квартир детей-сирот регулярно возникают коррупционные моменты. Поэтому во избежание коррупционных действий необходимо сформировать реестр лиц, подлежащих обеспечению жилыми помещениями из числа детей-сирот и детей, оставшихся без родительского попечения. И необходимость такого реестра должна быть жёстко прописана в законе.

Вообще же, в настоящее время возникла острая необходимость модификации законодательства в сфере государственной поддержки детей-сирот. В первую очередь — в обеспечении их жильём. Речь идёт не только о жилье в рамках социального найма, но и о других инструментах (в частности, субсидий, жилищных сертификатов, социальной ипотеки и иных компенсационных форм). Продекларировано достаточно — теперь важно узаконить все инструменты поддержки детей-сирот в новых условиях.

ЛУЦЕНКО Сергей Иванович,

аналитик


 

 

 

  © Copyright, 2004. Журнал "Стратегия России". | Сделать сайт в deeple.ru